原创文章《“史上最惨购房者”案，上海法院的判决合法合情》 ，原创来源：微信公众号-法言法语说法理。

    近日，被网友称为“史上最惨购房者”的上海武女士向媒体表示，对于判决结果感到不能理解，认为“对方因为这件事获利近800万，其中包括因房子升值的300万，而我们损失了约1000万，”并表示将就该案申请再审。我根据媒体披露的案件线索，检索到了二审判决书，并认真阅读，认为上海黄浦区法院和上海第二中级法院所作的一、二审判决完全没有问题，同时我也对上海法院通过司法力量捍卫契约精神的勇气表示由衷的赞赏。

  案情：2020年5月17日，伍女士通过中介与卖方达成了房屋买卖协议，约定以1550万元购买一套商业房屋，付款方式为按揭贷款。房屋首付为745万元，在交付首付时，伍女士前期支付了100万元定金和400万元首付款，而剩余的245万元首付款未能及时补足，双方就此签订了带有惩罚性条款的补充协议，在伍女士缴清首付及逾期利息后合同继续履行。后伍女士缴清了首付款及逾期的利息，但是因为银行审批的延误，房屋的尾款又一次逾期了。于是卖方向伍女士发出了律师函：如伍女士3日内未完成支付则卖方有权解除合同，并要求违约金及损害赔偿。律师函发出后一个多月，银行才完成审批，此时的卖方已不愿再出售房屋，并要求伍女士进行赔偿，随后卖方提起诉讼。

  一审法院认为，根据双方合同约定，伍女士逾期付款超过十个工作日则卖方享有单方解除权，且卖方行使权利的方式符合法律要求，故判定双方合同自伍女士确认收到解约通知时起解除。最终法院判决合同解除，伍女士需于判决生效之日起10日内搬离，并支付违约金300万（房屋总价款的20%）、房屋整修费180万并承担诉讼费用。双方对于一审判决均不服，都提起了上诉。二审法院判决维持。

  武女士的遭遇经媒体报道后，很多网友对判决解决表达了不满，还有一些法律专业人士也认为“判决合法但不合情”。我认真研究了二审判决书后认为，上海法院的判决合法合情，是用司法的力量对契约精神的捍卫。

  一、为什么不判决合同继续履行？

  很多网友认为，武女士的贷款最终也审批下来了，合同完全具备履行条件，武女士也同意继续履行合同，为什么法院不判决继续履行合同，而要判决合同解除呢？

  首先，合同约定：如果武女士逾期支付尾款达到一定的期限，卖方有权解除合同。这属于合同的约定解除，即只要合同约定的解除条件成就，则一方可以单方面解除合同。《民法典》第五百六十二条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，武女士支付尾款已经超过合同约定的付款期限，卖方的解除权成立，且卖方已经行使了该权利。解除权系形成权，解除的意思表示到达对方即发生法律效力，因此，双方的合同自武女士收到解除通知之日即解除。

  其次，在卖方不同意继续履行合同的情况下，法院是不能判决合同继续履行的。按照《民法典》第一百七十九条的规定，继续履行是承担民事责任的一种方式。《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，法院判决继续履行是对违约方的一种责任追究，并不能适用于本案。本案中，武女士作为违约方要求继续履行合同，只有在卖方也同意继续履行合同的情况下，法院才有可能判决继续履行合同。所以，法院判决合同解除完全符合法律规定。

  再次，本案中的合同已经由于卖方行使解除权而予以解除，法院的判决并不是解除合同，而是确认合同已经解除。因此，在卖方行使解除权符合法律规定和合同约定的情况下，法院无权判决合同继续履行。

  二、判决武女士支付总房款20%的违约金是否过高？

  由于案涉合同的标的为1550万元，合同约定总房款20%的违约金高达300万元，而法院全部支持，很多网友认为太高了。

  首先：《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。可见，我国法律在违约金的规定上采取的是一种公平原则，赋予了裁判机关一定的裁量权，法院有权根据违约所造成的实际损失调整违约金金额。本案中，武女士虽然也提出了违约金过高的抗辩意见，但是法院认为，卖方由于没有在约定期限内收到全部购房款，导致其在购买案外人房屋的合同履行中存在违约，对案外人承担的违约责任数额较大，因此，对卖方主张的违约金不予调整。

  其次，违约金应该具有一定的惩罚性。尤其是在商事行为中，商事主体既然约定了违约金，那就意味着其可以承受违约所带来的损失，这样有助于促进交易效率、保护交易秩序，同时这也是诚实信用原则的一种体现。本案中，双方买卖的不是普通住宅，而是商业用房，双方的交易属于商事行为，更应遵守契约精神和诚信原则。对于这一点，虽然在判决中没有明确表述，但是无疑是影响法官的自由心证的一个重要考量因素。

  三、本案判决是否合法但不合情？

  看到这样的判决结果，很多人都会对武女士产生同情。确实，由于银行贷款审批太慢，导致房子没有买成，平白无故损失了几百万，武女士没有明显过错，放在谁身上都会觉得不公平。但是，我认为，本案不存在不合情的地方。

  首先，合同条款中明确约定：如果贷款无法在约定的期限内审批完成，武女士应该用现金支付尾款，否则即构成违约。对此条款，武女士完全知晓，其也完全有时间、有机会在明知要违约的情况下选择现金支付，而武女士没有这样做，导致最终违约。当然对此也有人会说，700多万元哪能一下子拿出来呢？这样要求不是强人所难吗？但是，在武女士明知该合同条款的后果、完全能够预见到贷款审批时间具有不确定性的情况下，其仍然签订合同，不正表明其对自身权利的一种放任吗？让其承担由此引发的责任应该是合情合理的。

  其次，法与情很多时候无法两全。本案中，如果判决要想对武女士合情，那就必然要不合法，在法与情冲突时，合法性优先是法律思维的一个基本特征。而且，如果对武女士合情，那就必然要对卖方不合情，这两个情之间也无法两全。我认为，作为守约方的卖方的情应该更值得保护。

  四、类似武女士的悲剧应该如何避免

  本案是一起合同纠纷，法院首先要按照合同约定来处理纠纷，只有在合同没有约定或者约定不合法的时候才适用法律。因此，要避免在合同纠纷中的损失，首先要对合同条款认真审查，避免对自己不利的内容。本案中，武女士作为买方，在房地产市场并非火爆的情况下，其实是有优势地位的，但是其并没有充分运用自己的话语权，导致合同内容对其明显不利。其次，根据媒体报道，卖方在整个交易过程中，始终有专业律师提供服务，而武女士既缺乏法律知识，也没有委托律师予以指导，导致双方力量失衡。显见，在大额交易中，专业律师的介入有助于交易的顺利实施，避免损失的发生。

      郭春明律师，天津华盛理律师事务所合伙人，法学博士，副教授。郭春明律师先后担任天津市北辰区人民政府、天津市西青区人民政府、天津市河东区人民政府、天津市红桥区人民政府、天津市河北区人民政府、天津市工商联、中国人民武装警察部队天津市总队、中国太平洋财产保险股份有限公司天津分公司等党政机关和企事业单位常年法律顾问。联系电话：13820687152。